28.09.2013 | 15:49
Wenn die Bewertung der Immobilie zum Problem wird
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, muss zunächst die Finanzierung der Immobilie sicherstellen. Um diesen Vorgang in die Wege zu leiten, muss das Haus oder die Wohnung von einem Sachverständigen im Wert geschätzt werden. Denn oft hängt es davon ab, wie viel Eigenkapital der Käufer aufbringen kann und wie die Summe dieses Eigenkapitals mit dem Kaufpreis im Verhältnis steht. Viele Banken finanzieren einen bestimmten Prozentsatz der Immobilie nur, wenn genug Eigenkapital vorhanden ist.     Kriterien zur Errechnung des Marktwerts einer Immobilie sind unter anderem:   -        Die Lage -        Die Wohnfläche -        Die Landfläche -        Die Kubatur, also der Brutto-Rauminhalt -        Der Ausbaustandard -        Das Alter der Immobilie   Aus diesen Faktoren wird mit der Hilfe von statistischen Verfahren, bei denen man die realisierten Kaufpreise ähnlicher Liegenschaften zum Vergleich heran zieht, der aktuelle Marktwert der Immobilie ermittelt.   Doch die verschiedenen Banken arbeiten auch meist mit verschiedenen Modellen zur Wertermittlung, daraus ergibt es sich ganz logisch, dass verschiedene Kreditinstitute zu voneinander abweichenden Ergebnissen kommen können. Einige Kriterien müssen sich auch den Vorwurf der Subjektivität gefallen lassen. Denn manche Sachverständige schätzen zum Beispiel den Zustand einer Küche als Standard ein, während andere zu dem Schluss kommen, dieselbe Küche sei zeitgemäss. Und genau diese Unterschiede in der subjektiven Bewertung schlagen sich dann entsprechend auf den geschätzten Marktwert nieder.     Bei der Bewertung von Immobilien spielt auch die jeweilige Kreditvergabepolitik des betreffenden Finanzinstituts eine grosse Rolle. Bei einigen Banken ist es üblich, die Kredite von einer unteren Grenze aus zu vergeben. Andere Häuser sehen den Mittelwert als Obergrenze und wieder andere gehen direkt vom Oberwert aus und vergeben auf diese Art und Weise ihre Immobilienkredite. Diese Kreditvergabepolitik regelt also, wie hoch das Eigenkapital in Prozent sein muss, dass vom Käufer, also Kreditnehmer gefordert wird. Eine neue Regelung ist am 1. Juli in Kraft getreten. Im Rahmen der Selbstregulierung der Banken schreibt diese neue Regelung vor, dass neue Hypotheken für Liegenschaften innert einem Zeitraum von 20 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zurückzuführen sind. Und je tiefer der Belehnungswert ausfällt, umso höher fällt dann die Amortisation aus. Das wiederum hat einen direkten Einfluss auf die Liquidität des Käufers.      Der Zinssatz ist abhängig von der Bewertung   Die Unterschiede in der Bewertung einer Liegenschaft schlagen sich selbstverständlich auch in dem von der Bank geforderten Zinssatz nieder. Denn aus Sicht der Bank geht sie ein höheres Risiko ein, umso tiefer der aktuelle Marktwert geschätzt wird.   Was kann man tun, um eine positive Bewertung zu erhalten?   -        Man sollte unbedingt Offerten von mehreren Anbietern einholen. -        Speziell bei älteren Immobilien lohnt sich dieses Vorgehen besonders -        Bei neueren Liegenschaften sollte man auch nach diesem Prinzip handeln, doch hier liegt der geschätzte Wert häufig weniger deutlich unter dem jeweils veranschlagten Kaufpreis -        Eine positive Dokumentation über die Immobilie sollte auch erstellt werden, denn wenn die Finanzierung von wenigen Prozentpunkten abhängt, dann entscheidet häufig diese ansprechende Dokumentation über einen positiven Bescheid vom Kreditinstitut. Denn auch wenn die Zahlen fest stehen, dann vermittelt sie einen subjektiv guten Eindruck, der auch heute noch viel zählt.
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